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A reforma tribut?ria que passou a vigorar no Brasil a partir de 1º de janeiro come?a a redesenhar o sistema de impostos sobre consumo no pa?s. A proposta ? substituir um conjunto considerado complexo de tributos, como PIS, Cofins e ISS, pelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), concentrando a cobran?a no consumo final e ampliando a previsibilidade para empresas e investidores.
? nesse contexto que o setor de shoppings volta ao centro da discuss?o imobili?ria. Relat?rios divulgados nesta segunda-feira (13) por Ita? BBA e Santander indicam que a mudan?a no sistema tribut?rio n?o deve ser analisada apenas pelo vi?s fiscal. Na avalia??o dos bancos, a reforma tende a refor?ar um movimento estrutural que j? vinha se consolidando no mercado brasileiro, a valoriza??o dos shoppings premium.
Segundo o Ita? BBA, a reforma tribut?ria provavelmente elevar? a carga tribut?ria de um setor formado majoritariamente por operadores menores, que hoje se beneficiam de regimes mais favor?veis. Ao mesmo tempo, o banco avalia que os grandes operadores listados est?o em posi??o mais s?lida para atravessar esse novo ciclo. ?Vemos os shoppings listados na bolsa brasileira como estruturalmente mais bem preparados para navegar nessa pr?xima fase de evolu??o e emergir ainda mais consolidados”, escrevem os analistas.
A leitura do Ita? BBA ? de que, ap?s d?cadas de forte expans?o da ABL (?rea Bruta Loc?vel), o espa?o para novos empreendimentos tornou-se mais restrito, sobretudo nas grandes cidades. Com isso, o setor entrou em uma fase de maturidade, em que a cria??o de valor deixou de estar associada ? expans?o f?sica e passou a depender, principalmente, da qualidade dos ativos.
Nesse ambiente, a gera??o de valor est? cada vez mais ligada ? consolida??o do setor, ? reciclagem de portf?lio e ? capacidade de crescimento real de aluguel. Ganham destaque, nesse contexto, os shoppings classificados como Tier 1 e Tier 2. Na defini??o adotada pelo Ita? BBA, esses ativos s?o dominantes em suas regi?es, contam com localiza??o privilegiada, alto fluxo de consumidores, vendas por metro quadrado acima da m?dia e mix de lojas mais qualificado, al?m de atributos relacionados ao design e ? atratividade do empreendimento.
Por funcionarem como refer?ncia comercial local, esses shoppings tendem a atravessar ciclos econ?micos adversos com maior estabilidade. J? ativos de menor qualidade mostram maior sensibilidade ? concorr?ncia e ? desacelera??o da atividade econ?mica. A exposi??o ? alta renda aparece como um dos principais diferenciais dos ativos mais fortes.
O Ita? BBA destaca que shoppings premium historicamente preservam n?veis elevados de ocupa??o e conseguem repassar infla??o ao longo do tempo. Um exemplo citado no relat?rio ? o da Iguatemi, onde as vendas de marcas internacionais de luxo cresceram a uma taxa anual de 17% entre 2019 e 2025, desempenho superior ao observado em outras categorias e que contribui para sustentar aumentos reais de aluguel.
Efeitos da reforma tribut?ria
Enquanto o Ita? BBA analisa a estrutura do setor, o Santander se concentra nos efeitos da reforma tribut?ria sobre esse novo desenho. No relat?rio ?Brazil Malls VAT Tax Reform?, o banco detalha a transi??o para o sistema de IVA, composto por CBS (Contribui??o sobre Bens e Servi?os) e IBS (Imposto sobre Bens e Servi?os), cuja implementa??o mais efetiva come?a em 2027.
A principal mudan?a, segundo o Santander, ? que o imposto deixa de ser descontado diretamente da receita dos operadores e passa a ser cobrado do consumidor final. Embora o setor imobili?rio conte com um regime especial, que prev? desconto de 70% sobre a al?quota padr?o do IVA, o impacto da reforma n?o ser? homog?neo.
O Santander aponta que empresas no regime de lucro real, como Multiplan e Iguatemi, tendem a se beneficiar, j? que atualmente pagam 9,25% de PIS e Cofins e devem observar redu??o na carga efetiva sobre as receitas de aluguel.
Por outro lado, o banco chama aten??o para os lojistas, especialmente os enquadrados no Simples Nacional, que representam cerca de 80% do mix de lojas e ter?o menor capacidade de compensar cr?ditos tribut?rios. “No caso de inquilinos sob o regime do Simples que optam por n?o aderir ao sistema de IVA, acreditamos que aqueles localizados em ativos expostos ? classe de renda mais alta devem ter maior propens?o a absorver o novo imposto, dado que os consumidores finais t?m poder de compra para acomodar eventuais aumentos de pre?os durante a fase de implementa??o”, escrevem os analistas do Santander.
Ainda segundo o Santander, ativos com maior produtividade de vendas e p?blico de renda mais elevada t?m mais condi??es de repassar o novo imposto integralmente, alcan?ando o chamado cen?rio bull. Shoppings premium, por atenderem consumidores menos sens?veis a pre?o, tendem a atravessar a transi??o com menor impacto sobre ocupa??o e rentabilidade.
Impacto do com?rcio eletr?nico e FIIs
A mesma l?gica ajuda a explicar a resili?ncia dos ativos dominantes diante do avan?o do com?rcio eletr?nico. O Ita? BBA observa um movimento de “fuga para a qualidade”. Mesmo com o aumento da participa??o do e-commerce no Brasil nos ?ltimos anos, os shoppings listados ampliaram sua fatia nas vendas totais do varejo, refor?ando seu papel como centros de conveni?ncia, servi?os e experi?ncia.
Com o setor mais maduro, a gera??o de valor tamb?m passa por estrat?gias financeiras. O Ita? BBA destaca a reciclagem de ativos por meio dos FIIs (Fundos de Investimento Imobili?rio), com a venda de participa??es minorit?rias para destravar capital, reduzir alavancagem ou financiar expans?es nos ativos mais rent?veis. A Allos tem sido uma das protagonistas desse movimento, ao vender participa??es em diversos shoppings recentemente.
Al?m disso, o novo regime tribut?rio tende a estimular investimentos em capex, ao permitir o creditamento de impostos sobre obras e reformas. Para shoppings premium, onde a moderniza??o cont?nua faz parte da estrat?gia de preserva??o de valor, esse mecanismo funciona como mais um refor?o competitivo.
No fim, os relat?rios do Ita? BBA e do Santander convergem na mesma conclus?o. A reforma tribut?ria n?o cria uma nova tese para o setor de shoppings, mas acelera tend?ncias j? em curso. Em um mercado mais competitivo e menos expansivo, ativos dominantes, bem localizados e voltados ? alta renda entram nesse novo ciclo em posi??o mais favor?vel. O sistema de impostos muda, mas os fundamentos do real estate permanecem: qualidade do ativo, localiza??o e p?blico seguem como os principais motores de valor.
Ou, nas palavras dos analistas do Santander, “acreditamos que quanto mais robusto for o portf?lio, a produtividade de vendas e o crescimento apresentado por cada ativo individual, maior ser? o poder de negocia??o do operador do shopping, maximizando os ganhos potenciais decorrentes da concretiza??o da reforma do IVA”.
